BENFEITORIAS EM IMÓVEL ALUGADO
As benfeitorias em imóvel alugado possuem particularidades distintas entre si, por isso a importância em se esclarecer suas diferenças e características.
Isso porque a responsabilidade de arcar com as despesas dessas obras pode variar a depender do tipo de benfeitoria a ser realizada.
Se você mora num imóvel alugado certamente em algum momento já se deparou ou vai se deparar com situações que necessitem algum tipo de reparo ou melhoramento neste imóvel.
Neste texto falaremos a respeito das benfeitorias em imóvel alugado e quais responsabilidades devem recair sobre proprietário e inquilino.
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Lei de locações
De modo geral, os contratos de locações fundamentar-se-ão com base na lei de locações (Lei nº 8.245/1991).
Determina-se, pela lei, que o locador tem a responsabilidade de entregar o imóvel ao locatário em bom estado de conservação.
Em muitos casos, para que haja a satisfação de tais obrigações, o locatário é quem realiza tais benfeitorias, considerando o ressarcimento do valor gasto.
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Tipos de benfeitorias
Diante de tal situação, é importante mencionarmos que existem três tipos de benfeitorias.
Além disso, cada uma delas tem características particulares que indicarão quem deverá arcar com determinadas despesas de obras e reformas no imóvel alugado. São elas:
I – Benfeitorias necessárias:
As benfeitorias necessárias objetivam a conservação do imóvel ou mesmo a prevenção de possíveis deteriorações. Os exemplos mais comuns que podemos citar são: reforma do telhado e infiltrações em muros e paredes.
Veja que este tipo de reforma é essencial para o imóvel se manter em uso de forma segura inclusive.
Neste tipo de benfeitoria, o inquilino possui o direito ao ressarcimento pela despesa que possa ter com a obra, ainda que não tenha havido autorização do locador.
É importante, contudo, avaliar se no contrato estabelecido entre as partes existe cláusula que exime o locatário do dever de ressarcir pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
Não havendo no contrato qualquer cláusula de renúncia de direitos sobre as benfeitorias realizadas pelo locatário, o inquilino deve ser ressarcido pelas despesas que teve com as benfeitorias necessárias realizadas por ele, ainda que não tenham sido autorizadas pelo proprietário.
Isso porque, a lei do inquilinato em seu artigo 35 indica que o inquilino deverá ser ressarcido caso não exista expressa contradição no contrato.
Além do dispositivo da lei, o próprio STJ já firmou entendimento, por meio da Súmula 335.
De acordo com tal entendimento, nos contratos de locação são válidas as cláusulas de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
II – Benfeitorias úteis:
São aquelas benfeitorias que visam aumentar ou facilitar o uso do imóvel. Aqui podemos mencionar como exemplo: construção de garagem ou varanda ou mesmo instalação de grades de proteção nas portas ou janelas.
Da mesma forma como acontece no caso das benfeitorias necessárias, o inquilino terá o direito ao ressarcimento pelos custos das obras, observando o que dispõe o contrato firmado entre as partes.
No caso das benfeitorias úteis, elas trazem melhorias que aumentam o valor do imóvel ou mesmo facilitam o seu uso, não havendo urgência em sua realização. Por isso, o inquilino terá o direito ao ressarcimento das despesas com as obras mediante prévia autorização do proprietário.
III – Benfeitorias voluptuárias:
Este tipo de benfeitoria está relacionado a mera satisfação pessoal do inquilino, sem efetiva necessidade ou utilidade.
O exemplo que podemos citar é a construção de uma piscina ou mesmo a colocação de um lustre luxuoso.
Portanto, esse tipo de benfeitoria não é indispensável ao imóvel e por isso não garantem ao inquilino o direito ao ressarcimento pelas despesas que possa ter tido com esse tipo de melhoria.
Nesta situação, porém, no final do período de locação, o inquilino poderá retirá-la.
Tal retirada não poderá prejudicar a estrutura do imóvel, conforme previsto no artigo 36 da lei 8.245/91.
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Conclusão
Podemos concluir, portanto, que em se tratando de benfeitorias em imóvel alugado, para que o inquilino tenha o direito ao ressarcimento de qualquer despesa com as obras de benfeitorias realizadas no imóvel estas deverão ser necessárias ou úteis, caso não exista cláusula contratual eximindo o proprietário acerca dessa obrigação em ressarci-lo.
Sendo o caso de benfeitoria voluptuária, não é cabível o direito ao ressarcimento, tendo o inquilino apenas o direito de retirá-la ao deixar o imóvel ou com o término do contrato de locação.
